【政策解读】项目中土地报批审批实操问题

一、关于报批时间问题

农用地转用、土地征收、土地出让不属于工改项目，没有纳入审批大厅。除了法定时间外，没有时间规定。土地划拨手续的办理，自然资源部门只有审核职能，审核承诺时间为5个工作日。

二、关于土地指标问题

土地审批中，共涉及4个指标。

一是规模指标。就是在土地规划期内（一般规划期为15年）给的总的用地规模。这项指标是做国土空间规划时一次性给的指标，并且必须落到规划图上每个地块上。

二是年度建设用地指标。也叫年度建设用地计划指标。就是总的规模指标分年度使用的指标（打个比方，规模指标和年度计划指标就是批发与零售的关系）。这项指标是每年年初国家下达到省，省级下达到每个地市。一般这个指标省级留一半以上的指标保重点项目，另一半分给各地市。地市一级一般是统筹掌握。

三是占补平衡指标。也叫补充耕地指标。这项指标是基于我国实行的占补平衡制度必须遵守的一项规定，也就是说建设项目占用1亩耕地，必须先开垦出1亩耕地。这项指标是当地政府通过土地整理把未利用地开垦成耕地的面积数值，这项指标可以交易。如果当地政府这项指标富裕，可以向外地出售，如果没有，可向外地购买。

四是挂钩指标。挂钩指标是国家实行的城乡建设用地增减挂钩的一项用地政策。就是农村建设用地（主要指农村居民点用地）减少，城市建设用地增加，总体建设用地面积不变。挂钩指标是规模指标的一种补充。使用这项指标报批的土地，不再申请年度计划指标，不再使用耕地占补平衡指标，不需要缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费。

三、关于国土空间规划编制衔接问题

土地利用总体规划（2006-2020年）到2020年已经到期，现在已经启动新的一轮国土空间规划。在国土空间规划审批生效前，如果有新的项目用地，纳入新的国土空间规划，实行承诺制，按符合规划报批，这样节省了报批时间。如果还按原来的土地利用总体规划报批土地，假设项目用地不符合土地利用总体规划，那必须对原来的土地利用总体规划进行调整才能报批，但现在实行的是承诺制，即使不符合原来的规划，也不需要进行规划调整了，省去了调整规划的程序。省级以上交通、水利、能源等建设用地规模由省单独下达。

四、土地征收的范围

五、土地征收的审批权限

征收下列土地的，由国务院批准：

1.永久基本农田；

2.永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

3.其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

六、划拨土地的范围

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

1.国家机关用地和军事用地；

2.城市基础设施用地和公益事业用地；

3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

4.法律、行政法规规定的其他用地。

具体项目以《划拨用地目录》为准。

七、关于违法占地报批土地问题

对未批先建形成的违法用地项目实施限制性补办用地手续：

1.2020年6月30日之后，未批先用形成的新的违法用地项目，一律从严查处，停止受理各类补办用地手续报件；

2.2020年6月30日之前，未批先用涉及省市重点项目、重要民生项目确需补办用地手续的，由当地政府作出说明并承诺，经审查认定符合要求的，予以补办用地手续；

3.所有涉及耕地的违法用地项目补办用地手续，必须依法依规对人对事严肃处理到位，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关税费，让违法者付出更高成本和代价。违法行为查处情况确认，需征得国家自然资源督察济南局同意。

八、关于国土空间规划的“三区三线”问题

“三区”（三类空间）

1.城镇空间：以城镇居民生产、生活为主体功能的国土空间，包括城镇建设空间、工矿建设空间以及部分乡级政府驻地的开发建设空间。

2.农业空间：以农业生产和农村居民生活为主体功能，承担农产品生产和农村生活功能的国土空间，主要包括永久基本农田、一般农田等农业生产用地以及村庄等农村生活用地。

3.生态空间：具有自然属性的，以提供生态服务或生态产品为主体功能的国土空间，包括森林、草原、湿地、河流、湖泊、滩涂、荒地、荒漠等。

“三线”（三条控制线）

1.生态保护红线：是在生态空间范围内具有特殊重要的生态功能、必须强制性严格保护的区域，是保障和维护国家生态安全的底线和生命线。

2.永久基本农田保护红线：是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依法确定的不得占用、不得开发、需要永久性保护的耕地空间边界。

3.城镇开发边界：在一定时期内，可以进行城镇开发和集中建设的地域空间边界，包括城镇现状建成区、优化发展区，以及因城镇建设发展需要必须实行规划控制的区域。

九、关于房地产政策调控问题

1.从建设用地审批端适度从紧管控住宅和商服用地，对住宅去化周期超过18个月、非住宅去化周期超过36个月的（该信息由住建部门提供），原则上暂停所在城市住宅及商业用地报件受理。不属于调控范围或确有特殊情况的项目由当地政府作出说明，一并报省政府审批。

2.保障性安居工程项目、棚户区改造项目及公共租赁住房用地不受调控政策影响。

十、关于单独选址项目

单独选址项目包括交通、能源、水利等基础设施项目，此类项目可单独组卷上报审批，涉及压覆矿藏报告和地质灾害评估由用地单位负责。

十一、关于征地费用的有关说明

1.征地补偿费。包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费。

包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费。征地的区片价包括土地补偿费和安置补助费。土地补偿费和安置补助费由村集体制定分配方案。青苗补偿费和地上附着物补偿费发放给所有权人。地上附着物的清点由市征收中心负责清点核算。财政部门根据自然资源部门核定的征地区片价和征收中心核定的附着物补偿款拨付给所在乡镇政府、街道办事处。由乡镇政府、街道办事处拨付给所在村组。

2.收回国有土地补偿费。这项费用有两个途径进行补偿。途径一，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。该项工作由市征收中心委托第三方评估进行补偿，该项补偿包括房屋及土地。途径二，按照《土地管理法》执行。由自然资源部门委托第三方评估进行补偿，属于出让土地的，评估的是出让土地的市场价；属于划拨土地的，评估的是土地划拨权益价，对国有土地的补偿资金都是由市财政部门负责筹措，拨付到所在乡镇政府、街道办事处。

3.耕地开垦费。该项费用缴给市财政非税局。每平方米11-13元。属于批次用地的由政府承担，属于有用地人的，由用地人缴纳。

4.新增建设有偿使用费。每平方米20元。该项费用缴给由市财政缴纳，缴给省财政。

5、耕地占用税。该项费用缴给市税务局。每平方米22元。属于批次用地的由政府承担（市土地储备中心缴纳），属于有用地人的，由用地人缴纳。

6.社保费（被征地农民社会保障费）。该项费用由市财政部门将资金拨付给市人社局的社保费专项账户。平顶山市人社局凭社保费发票出具社保函。

7.契税。这项费用是土地出让成交后，全部交清土地出让金，办理不动产证时由用地人向市税务局缴纳的一项费用。缴费标准为土地出让价款的4%。